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一些大型康养项目往往规模大、产业链条长、涉及业态较多、开发建设去化的周期均较长，运营管理体系搭建及导入过程复杂，因此项目若在试营业前才考虑运营管理体系搭建工作就严重滞后了。同时，对于面向中高端客群的项目来说，这类客群追求生活品质，对生活自主性和自由度要求均较高，因此更注重项目开发建设整体过程的参与性和体验性。鉴于项目内外部两方面的考虑，需要项目操盘人在修炼项目内功的基础上与需链接的各类社会化的外部资源充分协同，以形成项目运营管理大平台。进而以此为支撑，通过运营服务前置、打造圈层及圈层内的良性互动，充分挖掘有效客群需求，让有效客户充分参与到项目的开发建设及运营管理的各环节，充分发挥运营管理体系及服务体系在项目形象塑造和营销蓄客中的作用。
笔者结合近年来康养项目策划及实践经验，结合内部核心能力塑造和外部目标客群互动等两大维度，将康养项目运营管理体系的塑造过程归纳为四个关键词：社会化、专业化、参与性和定制式等。其中，“社会化”和“专业化”是项目运营管理体系搭建的前提，也是推动项目实现“参与性”和“定制式”的支撑。“参与性”和“定制式”可确保运营管理的灵活性以及与营销去化目标的协同性。参与和定制所产生的市场反馈又会进一步推动“社会化”和“专业化”。两大维度相辅相成，共同推动项目形成一个开放、系统、灵活、自适应能力强的运营管理体系。
内部核心能力塑造
社会化和专业化是从内部核心能力塑造的维度来说。主要是面向项目方及需要整合的社会化资源/产业链资源等。其中，充分的社会化是实现项目整体运营管理专业化的基础，专业的核心能力也是项目整合资源，最大限度实现社会化的支撑。
（一） 社会化
社会化就是结合项目经营模式，在确定项目整体运营框架前提下，建立各类合理机制充分利用社会化资源，实现项目分块招商和分块运营以及项目整体的大运营和单体项目小运营的结合。
（二） 专业化
专业的人做专业的事儿，对于大项目来说，因为涉及的业态较多，必然有一些我们不擅长的领域，更要请专业的人代我们去做。对于那些我们做起来效率低或者我们根本没有任何经验、人才等的业态，只有通过广泛吸纳社会资源让更多专业机构参与进来，才能确保项目运营管理及服务的专业化。如大型康养项目往往配套有商业、教育、农业等业态，对于单纯做房地产开发的项目方来说就需要把这些业态单独拿出来交给社会上更专业的运作主体。
目标客群维度
“参与性”和“定制式”是面向目标客群来说的。就是以项目开发建设、运营管理等全过程“与绑定客户”的理念为指导，与目标客群在良性互动中共同打造项目运营服务体系，创新项目开发模式。参与性是让目标客群广泛参与到项目的开发建设及运营管理的全过程，通过广泛的、全过程的参与实现项目定制式开发及与目标客群“共建、自治、共享”的目标。通过“定制”机制的建立及定制式权益的设计，提高目标客群参与的积极性，两者相辅相成。
（一） 参与性
通过创新客群参与形式，实现项目目标客群广泛参与下项目的最大程度的“自治”和后期自主化运营。做好参与，需要一方面建立目标客群的圈层，通过社团活动、提升线上线下活动频次及品质增强客群良性互动；另一方面，为了确保目标客群参与过程的有更好的体验性，项目应在设计样板间/体验间后就将最能体现项目亮点特色、核心价值的服务体系展示出来，让前来参观体验的目标客群最直观感受到未来各种生活场景、体味到项目浓浓的人情味、项目独一无二的核心价值，通过有效客群所在自有圈层的广泛传播，为项目吸引更多有效目标客群。
蓝城特色小镇就将运营服务前置及客户的广泛参与性做到了极致。以位于湖州市的蓝城天使小镇为例，项目为以“众筹、共建、自治、分享”理念打造的集教育、颐养、文旅于一体的 “全龄、全时、全维”的学习型社区。
项目整体布局图
本着“在这里，成为更好的自己”的理念，天使小镇两条腿走路，配套和社群建设双管齐下。社群建设方面，小镇于2019年的4月27日（交付前8个月）启动社团扶持计划，首批成立的社团有运动社、烹饪社、禅茶社、摄影社，每个社团的人数都在100人以上，每月的活动不低于一场。截至2019年底，小镇已组织线下活动超过100场。许多业主通过活动成为了好友，让宋卫平口中“交付生活先交付邻居”的理念成为了现实。小镇社团不是走入小众的圈层，而是与邻里，发生更多的美好连接，通过家人课堂、生日会提前为小镇家人构建邻里关系，为未来小镇生活打样。
小镇社团启动仪式
小镇家宴
小镇家人联谊会
活动安排示例
（二） 定制式
定制式是以目标客群前期广泛参与为基础，定制理想生活方式为目标，通过运营服务前置，实现项目定制产品、定制服务、定制邻居等的目标。
仍以天使小镇为例，天使小镇形成 “镇长的午餐”、“校长的午餐”两套固定的议事机制。但凡有阶段性的营造方案、专项服务方案，都定向或随机的邀请业主参与。2018年11月杭州养宠风波事件后，一些业主建议小镇开辟专门的遛狗花园。蓝城积极响应，调整了砚溪湖和禹山坞水库之间的景观方案，设置了专门的宠物公园。通过广泛参与的方式，小镇家人集思广益，结合自己对未来生活场景的诉求定制项目配套建设方案。
销售到交付的这两年里，小镇明面上就举办了5次工地开放日活动，在这之外，对于业主们不定时的到访蓝城方面也都积极接待。
小镇还特邀知名室内设计师为小镇家人们做了系列的分享课程。从传统文化、中式美学的知识普及，到陈设、配色、选材的细节与实践，设计师用渊博的学识，为家人们带来一场美学的熏陶，而且尽心为家人们的设计需求提供咨询服务。让家人们感受到亲手营造家的美妙，开阔家人的视野，也点亮家人们的创作灵感，让家人在不断学习中，共同创造家的美好。
天使小镇通过项目客群全过程的广泛参与，实现项目产品和服务一定程度上的定制，也充分利用了目标客群的智慧共同营造出理想美好幸福生活，为未来美好生活打样。在建设阶段，每年便有百万游客到访。甚至在天使小镇正式交付前半年，已经有家人提前住进了小镇。
以上打造方式整体更适合面向活力长者的大型康养地产项目，对于面向失能半失能长者的养护型项目需要结合目标客群的需求进行调整。
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