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农村“三块地”改革试点中的集体经营性建设用地入市即将迈出实质性步伐。h18
据了解，已被授权为国家级改革试点的33个县(市、区)中的首批农村集体经营性建设用地将于本月底入市开拍。h18
今年2月，全国人大常委会授权国务院在北京市大兴区等33个试点县(市、区)行政区域，暂时调整实施土地管理法、城市房地产管理法关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。h18
其中，北京市大兴区、重庆市大足区等试点区域的改革方向是“农村集体经营性建设用地入市”。记者了解到，这几个试点区中的首批农村集体经营性建设用地将于8月底入市开拍。不过，目前还没有任何试点正式公布相关改革方案，各个试点区对当地改革工作进展情况也三缄其口。h18
村村哥h18
呵呵，还保密哪。不过可以理解，试点嘛，谨慎点也没错。h18
农地入市大家最关心啥?h18
市场对于农村集体经营性建设用地入市拍卖的关注点集中在收益分配上，虽然政府提出了和国有土地同等入市、同价同权，但和国有土地入市收益直接进入财政不同，农村集体土地入市的收益需要兼顾国家、集体和个人等多方利益，尤其是随着农村集体股份制改革的深入，个人收益该如何在分配中得到公平保证尚存难题。h18
村村哥h18
说大白话吧，就是假如拍卖一块村里的集体土地，我们村民个人能得到多少钱，这是乡亲们最关心的。最担心的就是，拍卖土地的收益会不会被某些人私下里贪污掉。说实话，这种事儿以前发生的可不少呢。h18
这些试点地区在开展工作时靠谱吗?h18
国土资源部部长姜大明表示：试点行政区域只允许集体经营性建设用地入市，非经营性集体建设用地不得入市。入市要符合规划、用途管制和依法取得的条件。入市范围限定在存量用地。同时建立健全市场交易规则、完善规划、投资、金融、税收、审计等相关服务和监管制度。h18
此外，还要求各试点严格限制在经法律授权的县(市、区)开展，非试点地区不要盲目攀比，擅自行动，确保试点封闭运行，风险可控。h18
回顾文件h18
《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》所提四大任务h18
一是完善土地征收制度。缩小土地征收范围，探索制定土地征收目录，严格界定公共利益用地范围;规范土地征收程序，建立社会稳定风险评估制度，健全矛盾纠纷调处机制，全面公开土地征收信息;完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。h18
二是建立农村集体经营性建设用地入市制度。完善农村集体经营性建设用地产权制度，赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能;明确农村集体经营性建设用地入市范围和途径;建立健全市场交易规则和服务监管制度。h18
三是改革完善农村宅基地制度。要求完善宅基地权益保障和取得方式，探索农民住房保障在不同区域户有所居的多种实现形式;对因历史原因形成超标准占用宅基地和一户多宅等情况，探索实行有偿使用;探索进城落户农民在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地;改革宅基地审批制度，发挥村民自治组织的民主管理作用。h18
四是建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。h18
北大国家发展研究院教授周其仁：新一轮土地制度改革有四方面值得关注。h18
第一，本轮农村土地制度改革发源于城市。城市化后地价上涨，对土地的需求上涨。这种情况下，要素的相对价格发生重大变化，相应的法律、习俗、传统都要变化。过去中国的改革是农村包围城市，例如包产到户，粮食统购统销改革等。本轮土地改革则是从城市出来，要激活农村的资源，动因和财力来源在城市。h18
第二，地票、大挂钩、小挂钩、联建、宅基地换房，叫法五花八门，共同的东西就是“转让权”。农民在搞了几十年集体经济后，终于在上世纪70年代末、80年代初重新界定土地的产权：所有权属于集体，使用权、经营权、收益权属于农户。这一波土地改革非常重要的是要求转让权，有一些资源我不用可以转让给别人，而且转让的距离半径拉得越长，潜在利用资源范围来得越大，通过竞争发现的转让价格会更有效率，也就对农民更有利。h18
第三，探索对于城市化收益的分享机制。土地涨价要归公这一准则是由孙中山概括的。基本考虑是靠近城市的农地市价大涨原因，是因为政府修建了大量基础设施以及城市化带来的大量人口集聚，与那些拥有土地的农民无关。通过深圳以及其他很多地方的实践可以看到，土地涨价是可以分成的。完全归公，农民不会把地拿出来，还会造成社会紧张。这也是三中全会讲的，对城市化过程的土地涨价，要探索国家、中间组织、农民共同分享的机制。应该在各地多样的实践中耐心寻找平衡的机制，然后把它升为正规的法律政策。改革要尽最大可能让多数人经济活动和利益诉求被纳入到法律框架中。h18
第四，政府应该为市场的建立提供一个合法的框架。政府这只“看得见的手”在创建市场当中是能起一定作用的。但是现实生活中政府做事在经济合理性维度上可能会分叉：政府可能越做越上瘾，把资源都弄到看得见的手里来持续玩下去。h18
建立一个有效的市场，离不开合法的框架，其中既包括法律文本的支持，也包括行政力量的指引;同时要尊重城市化和经济发展本身规律，理性务实面对由此产生的利益诉求，把蕴含在基层和地方实践包含的化解矛盾做法提炼上升为新的合法性规范。合法的框架能够让各方有更稳定的预期。h18
33个试点县(市、区)名单h18
北京市大兴区、天津市蓟县、河北省定州市、山西省泽州县、内蒙古自治区和林格尔县、辽宁省海城市、吉林省长春市九台区、黑龙江省安达市、上海市松江区、江苏省常州市武进区、浙江省义乌市、浙江省德清县、安徽省金寨县、福建省晋江市、江西省余江县、山东省禹城市、河南省长垣县、湖北省宜城市、湖南省浏阳市、广东省佛山市南海区、广西壮族自治区北流市、海南省文昌市、重庆市大足区、四川省郫县、四川省泸县、贵州省湄潭县、云南省大理市、西藏自治区曲水县、陕西省西安市高陵区、甘肃省陇西县、青海省湟源县、宁夏回族自治区平罗县、新疆维吾尔自治区伊宁市。h18
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