|城市更新专题研究系列·44·睿诚研究院|
文|罗乾波
01
问题
上次在湘之说城市更新实务交流会上，有人提出了一个问题——即在城市更新项目操作中，前期征拆费用是否可以封闭？如果周期延长或费用超支后，其责任如何分担？
今日上午，在对一个项目的辅导中，开发商也提出了一个问题——前期征拆费、项目计划等申报费用、以及首期地块摘牌大概多少钱？
把这两个案例放在一起，主要是想说明，前期征拆费不管是谁都会遇到，只是由于实施主体的具体身份不一样，而对同样的问题，不同的人的纠结程度也不一样，不同的主体对该问题涉及的深度和相关影响的考量也有较大差异。
比如，政府授权的主体，在总体操作方案确认后，就会立即实施，边做变调节；
比如，社会资本方，时间和费用总额在实施推进中，可能会发生改变，其调节的难度会增大，空间也有限，因而会想到要把这两个变量进行锁定，而避免一些风险等。
其中，政府招商引入的项目和社会资本主动推动的项目，期间的差异也很大，本文暂不对此展开分析，仅重点阐述一下，目前由政府引入的项目中，此类问题如何正确分析和看待。
02
分析
对于“前期征拆费是否可以锁定或封闭”的问题，不是一个简单的“可以或不可以”就能回答的。
基于项目层面的风控要求，社会资本方有更多更深的考虑，比较正常。同时，也表明目前各地在推进城市更新的项目中，不同主体对城市更新的认识的深浅度不一样，也未能完全理解政策的内涵及其局限性。
更多偏重于过去其他类项目的操作模式的思考，和对其分析框架的参考，故而由此产生疑虑。
那么，如何来看待这个具体的问题呢？
睿诚研究院认为，可以从两个角度来思考：
1、政策方面：监管层认为这是个基础问题，无须单独解释
纵观目前国家或地方级各相关城市更新政策，多以原则性的内容和条款为主，广深京沪四大城市更新条列中，也只提到在拆迁出现障碍时，给出了“调解、诉讼和法院强制执行”的解决方案。
譬如在《北京城市更新条例》中说到：
“第三十四条 在一个物业管理区域内，相邻物业权利人拒不执行业主大会决定、不按照本条例规定提供相关便利条件，相关物业权利人、利害关系人可依法提起诉讼，请求排除妨碍；延误城市更新工作造成实施主体损失的，实施主体可依法要求责任人进行赔偿。
第三十六条 城市更新项目实施方案按照规定程序确定并公开发布后，更新项目区域内物业权利人及利害关系人应当配合改造实施工作。
拒不配合更新改造的，除按照本条例第三十四条规定进行救济外，实施主体可以依据授权向区城市更新主管部门申请调解；调解不成的，如项目实施涉及公共利益、公共安全等情况，区城市更新主管部门可以依申请作出更新决定。
物业权利人及利害关系人对决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在决定规定的期限内又不配合的，由区城市更新主管部门依法申请人民法院强制执行。”
为什么没有谈及这个问题，和将其具体化？
我们觉得主要其主要原因为：
大型片区类城市更新项目，首先要进行摸底和城市体检等程序，那么在这个过程中，对业主的更新意愿及其拆迁成本都会搞得很清楚，才能形成具体项目的规划和实施方案，同时在向政府报备的实施方案中，也要对投入和产出做整体的财务测算，这将作为该项目未来实施考核的重要依据。
因此，从这个角度来看，政府认为这是任一项目前期要做好的基础工作，所以不再单独来说明。
此外，各地和各个项目的情况也千差万别，政策的顶层设计充分考虑了这些实际情况，对此类太具体太细节化的问题，就不好做一刀切的界定和描述。
2、实操方面：有悖于公司法等而不合规
反过来思考，假设政策做了这样具体的说明，会造成什么问题呢？
一旦时间和费用突破当初的约定，就会在同一项目的主体或股东之间引发二次或三次纠纷和扯皮，而不利于项目的整体推进。
像前述的中建五局提出的这个问题，假设封闭后，而实际中突破了，溢出部分的责任谁来承担，雨花国资和中建五局两者之间，就会出现新的问题。
当日会议中，有人提出以对赌模式来化解这个问题，实际上是想当然，也做不到。政府平台不会跟你这样签订合同，有不合规之嫌。这不是一个地方的情况，最后只能双方协商解决，由项目公司平台的股权结构，导致双方都有相应的权利和义务，而不能将问题推给某一方。
这样分析，大家应该可以接受和理解。中建五局提出的那个问题，只考虑自己的要求，没有有效换位思考和顾及政府平台公司的想法，不甚合理。
小结：
如上所述，到此，这个问题看似是一个问题，实则不然；仅是社会资本方的单相思而已，政策已经说得很明白了，同时在合法合规等范畴也没有立足的坚实土壤。
睿诚研究院认为，这是一个似是而非的问题，如果只局限于自己的视野和站位，就会成为自己夙夜难寐的心结、而辗转反侧。
政策顶层设计不涉及这个方面，自有其原因，只是你没看懂，而步入了误区，而变成了“心魔”。
这不同于工程等类项目的造价或成本确认的方式，如此看来，中建五局在雨花区红星城市更新项目中的想法，似乎有点不甚切合实际。
至此，业内朋友也可以发现，中建五局个别人提出的“征拆费能否设定上限”的问题，实际上，对各地大型片区类城市更新项目的推进来讲，从全局来看，并非重要或关键性问题之一。
03
结束语
有感于上次三方的交流和探讨，对个别人提出的一些问题，睿诚研究院从政策和实操等角度做了一些分析及解读，希望能给大家一些有益参考。
未来，随着国内城市更新的持续发展，我们将在政策研究、咨询服务、案例观察以及项目实操等方面，就其中的具体的问题不断进行思考和分享，敬请各位关注和指导。
本文纯为专业探讨，无任何褒贬之义，请不要误解。
对于其中的观点以及谬误之处，欢迎各位与我们及时交流和修正。
———————————————————————
本文为「睿诚研究院」（ID：hnrcyjy）原创文章，其版权归我方所有。你有何看法？欢迎在下面留言或与我们及时交流
版权声明：本文内容由互联网用户自发贡献，该文观点仅代表作者本人。本站仅提供信息存储空间服务，不拥有所有权，不承担相关法律责任。如发现本站有涉嫌抄袭侵权/违法违规的内容， 请发送邮件至 举报，一经查实，本站将立刻删除。