物业工程部管理制度全套（物业工程部管理制度全套范文）

工程部主管岗位职责

在公司的领导下，贯彻执行有关设备和能源管理方面的各项法律、法规，保障物业管理各种方针、政策、规章和制度的落实；

在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，保障各设备所需的能源（水电、油、天然气等）的供给，并做好节约能源、节约开支的工作；

负责组织设备的使用、维护、革新改造直到报废的整个使用过程的管理工作，保障设备处于良好的技术状态，不能影响使用效果，更不能影响到对业主和用户的服务质量；

负责调配、组织人力、物力，及时完成业主和用户提出的请修要求，为业主和用户提供良好的工作、生活、学习条件；

组织拟定设备管理、操作、维修、养护的各种规章制度和技术标准，并监督执行；

组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作，落实好国家的各项技术政策；

组织编制各种设备的保养、检修计划，原材料采购计划，并组织实施，遇到特殊情况时及时调整、变更计划；

组织员工开展技术、业务学习和培训，不断提高员工的业务技术水平和服务质量；

负责编制所管设备的年、季、月检修计划及相应的材料、工具准备计划，经工程部经理审批后负责组织计划的落实，并检查计划的完成情况；

负责检查所管设备的使用、维护和保养情况，并解决有关技术问题，以保证设备经常处于良好的技术状态，防止出现严重损坏、停止使用或造成其他重大损失的情况发生；

负责制订所管系统的运行方案并查阅运行记录，敦促下属人员认真负责，承担起相应的岗位责任，严格执行操作规程，保证设备的正常运行，发现不符合规范的情况要及时纠正；

发生事故时从技术角度组织调查、分析设备事故出现的原因，提出处理意见及工作改进措施，以防止同类事故的再次发生；

负责制订所管设施的更新、改造计划，以消除原设计和施工中存在的问题，并负责工程的监督工作，以达到“安全、可靠、经济、合理”的目标；

负责组织技术学习和培训工作，不断提高下属员工的技术素质，服务意识以及服务质量；

完成上级交代的其他工作；

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领班岗位职责

1、 负责本班所管设备的运行、维护、保养工作，严格做到“三干净、四不漏、五良好”。所谓“三干净”指的是设备干净、机房干净、工作场地干净；“四不漏”指的是不漏电、不漏油、不漏水、不漏气；“五良好”指的是使用性能良好，密封良好，润滑良好、紧固良好、调整良好；

2、 以身作则，带领并督促全班员工严格遵守岗位责任制，操作规程、员工守则及公司的各项规章制度，及时完成上级下达的各项工作任务；

3、 负责本班的日常工作安排、高速做好各项记录并汇总，定期交上级主管审阅；

4、 负责制定本班设备听检修计划和备件计划，报值班主任审核后组织落实，落实中出现问题及时向上级汇报，并给出调整意见；

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维修工岗位职责

1、 服从上级的调度和工作安排，及时、保质、保量地完成工作任务；

2、 电工应严格遵守配电室管理制度。

3、 负责巡视配电室设备的运行情况。

4、 负责公共设备的非正常工作时间的应急处理。

5、 泵房、风机房巡查。

6、 负责开启、关闭巡视外围门头灯、广告灯、射灯、屋面灯。

7、 做好值班记录，负责本区域的卫生清扫。

8、 负责管理、交接常用的公用工具。

9、 自觉遵守公司的各项规章制度，操作规程，科学操作，确保安全，做到文明施工；

10、 努力工作、学习，不断提高服务意识和技术水平提高服务质量，让业主满意；

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维修工作程序

接电话

工程部人员接到客服部送来的维修单或报修电话

由领班在工程维修单上签字，首先看清报修内容、若对报修内容不清的，应再询问送单人，确定维修事项，在维修单上填上维修单相应的内容。

若为业主的直接紧急求助电话，应详细问清报修内容、单位部门、联系人、联系电话。确定维修时间并在《电话维报修记录上》填写内容。

二、安排人员维修

1、领班通知维修人员，领取维修单，并让其在维修单上签字，填写接单时间。

2、若遇维修领班工作忙或不在，但维修项目也很紧急，可临时安排工作任务不忙的人员进行接单及维修。

三、对业主报修内容的分析

1、根据业主报修的故障，分析可能产生的原因，决定维修措施及维修所需备件耗材、工具。

2、分析此故障能否维修，若没有把握应请教其它维修人员或立即向上汇报。

四、出发前的准备：

1.仪容仪表检查，工作服整洁、仪容仪表整洁、精神饱满、面带微笑，眼神正直热情

2. 出发前维修所带的工具备件，维修工作单，维修材料的领取。

五、出发

按正常情况的预约维修时间，15分钟内到达现场。若上个维修任务未完成，可电话联系业主并向业主道歉。在征得业主同意的前提下，改上门时间。（但要在维修单记录中体现）

六、进门维修过程

1、介绍：到达现场见到业主时，首先应该进行自我介绍：“对不起，打扰了，我是物业公司工程部维修人员***，前来为您服务。” 双手递交维修工作单，并让业主看到自己胸前的工作牌。“您的**设备是否有故障，部门派我前来维修，给您添麻烦了”。

2、步骤：进入以装饰区域内步子要轻，不能在地上拖着工具箱行走。走到工作地点后，应将干净的帆布或塑料布铺在主人指定的位置，用于放置工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸下来的零配件直接放在地面上。

3、耐心听取顾客意见，服务语言规范。

4、故障诊断：

1〉准确判断故障原因及所需的零部件，维修中发现需更换配件的，首先应征求业主的意见，确认配件由谁负责购买并报价；如业主同意物业公司购买，将材料拿回后应先让业主进行验货，业主满意后再更换安装。并让业主在维修费用一栏签字认可价目，然后才可实施维修。

2〉若当时没有备用的材料，首先应对先业主讲清，等材料购回后再来进行维修。

5、维修：严格按照相关的维修工作程序排除故障

维修工作中手脚要轻，尽可能不发出噪声。如果实在无法避免时，应提前向业主打招呼征求同意，并说一声“对不起”。维修中如需移动业主的物品，同样应提前征得业主同意方可进行，维修工作完成后恢复原位。

6、整理：修理完毕后，应使用自带抹布将设备擦拭干净，将所有散落的工具，零件及杂物等收拾干净，如果地面被弄脏，维修人员负责打扫干净并将垃圾带走。

7、试用：当着业主的面试用设备，证实设备恢复正常，并请主人进行验收。

8、填单：如实填写维修单，并请业主对维修完成的质量、服务态度、行为等进行评价及签字。将业主签好的维修单收好放入工具箱或者上衣袋。

9、讲解：向业主讲解故障产生原因，介绍有关的维修保养知识，并告诉业主正确的使用方法及其注意事项。

维修工作进行完毕后，应向业主解释“物业公司规定有专门的收费人员来收费，请您签单。业主签单完后很礼貌说声：“谢谢！”

10、辞别：向业主告辞，工具箱拎在手中，应转身面对业主说一声：“今后有问题，请随时与物业公司联系，再见。”

11、在整个维修工作期间不得接受业主送的任何物品，也不能借用主人房屋内的工具、抹布等，更不充许抽烟和做与工作无关的事情。

7、信息反馈

由维修人员在维修单上签字并填写维修完工作时间，将维修单返回至工程部领班处，由领班用电话向客服部反馈维修结果，并在维修单上填写电话反馈时间。

对收费项目维修单的反馈：由领班将维修单复印一份，将原件送往接待部，复印件留工程部存档。

1、目的：本规程规定了物业管理服务过程的基本要求和方法，确保物业管理服务工作的规范化

2、范围：适用于与此工作有关的工作人员。

3、职责：

(1)、客服部负责按业主的要求填写维修单。

(2)、工程部负责维修工作的实施。

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维修单的操作要求

1、接受维修任务：

客服部接到业主报修的电话或业主到客服部口头报修时，明确询问具体维修内容、预约维修时间、是否属于特约服务范围等事项，在第一时间按规定填写《工程维修单》及编号，一式两联及时送达工程部办公室。

2、接单：

工程部办公室人员接到维修单后，填写接单人及时间，并及时安排维修人员在15分钟内（或按预约时间）赶到维修现场。

3、维修：

(1)、正常服务范围内的维修：

维修人员接到维修单后，必须以最快时间赶到维修现场，不得以任何借

口拖延。

②、维修过程按《上门维修服务程序》执行；如需收费，向业主提前说明，并及时与接待部联系。（具体实施见《有偿维修》）

③、维修人员将维修结果、状况、所用工时间、完工时间、维修原因等事项

详细写于维修单上。

④业主在维修单上填写意见并签字。

(2)、有偿维修

①、涉及收费方面的维修，由接待部人员事先向客户解释，并按规定填写收费单。

②、由工程部领班按所用材料及维修所用工时进行核价，并填写《维修单》，由客服部交给业主确认，此单一式三联。

③、维修人员前往维修地点进行维修。

④、客服部按维修收费标准对住户进行收费。

4、注消维修单

(1)、维修人员完工后，领班及时用电话通知客服部此项维修工作已经完毕，若因故没有完毕，必须向业主和客服部负责人讲明原因（参见首问负责制），并及时将原因向工程部办公室汇报。

(2)、在正常情况下，维修完毕后，维修人员必须在十五分钟内将维修单交回工程部领班注销。

(3)、每天下午下班前，工程部领班负责将维修单的处理情况汇总，到客服部进行消单。

(4)、若因工作原因不能将当天的维修单的情况反馈到客服部，应提前与客服部沟通，确定是否第二天消单。

5、工程部将注消的维修单按月份分类存档。

6、工程部领班负责对每天未完工的维修单进行重新安排完成，如需公司其它部门配合的或无法解决应及时向工程部主任汇报解决，尽量做到当天工作当天解决。

7、客服部人员负责对业主维修情况进行回访，工程部质量主管负责对维修质量进行回访。

8、对紧急故障的处理，首先进行抢修，事后由接待部按程序补办维修单。

9、对公共设施的维修由工程部领班负责填写《工程维修单》。

10、每月底，由各部门将维修单的情况，汇报到各部门主任处，对当月遗留问题、维修情况、维修质量等由各部门主任之间再进行协商、讨论、解决。

11、维修单的填写必须字迹清楚、认真、及时，严禁出现空白、简写或有模棱两可的语言。

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交接班管理制度

1、值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，也不得私自调班、顶班，如果因为某种原因不能值班，必须提前征得领班同意，按规定办理请假手续，才能请假，以便部门安排合适的替班人。

2、值班人员要做好交接班前的工作，包括按照巡查表认真仔细巡查，做到本班问题本班解决，如解决不了必须马上报告领班或工程主任，并且说明原因，同时要做好记录，并做好环境卫生工作。

3、交接班双方人员必须做好交接班的准备工作，正点进行交班。交接班的准备工作包括：查看运行记录、介绍设备运行情况和运行方式以及设备检修、变更情况，清点仪表、工具、材料，检查设备状况。交班时，交接班双方人员在值班日志上签字。

4、值班人员办完交接班手续后方可下班，若接班人员因故未到，值班人员应该坚守岗位，等待接班人员到达并办完交接手续后才能下班。

5、除值班人员外，其他无关人员不得进入值班室。

6、下列情况不得进行交接班：

（1）、交接班准备工作未完成时。

（2）、接班人数未能达到规定人数的最低限度时。

（3）、领班或由值班主任指定的替班人未来到时。

（4）、接班人员有醉酒现象或神志不清而未找到合适的顶班人员时。

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安全、防火管理制度

1、工程部全体员工必须加强防火安全防范意识，并协同安全部认真做好各系统的防火安全保卫工作。

2、各个岗位的人员必须坚守岗位，发生事故或发现可疑情况时应迅速处理、上报、并负责保护好现场。

3、外来人员禁止进入配电室、空调机房、电梯机房、水泵房、弱点机房等区域；参观、学习、施工如需进入必须经物业公司经理及工程部经理批准并在客服部办理登记手续后，由值班人员带领（或陪同）方可，严禁拍照、摄像。

4、各岗位值班人员除负责设备安全运行外，还必须对所属机房进行防火安全检查，发现不安全因素，应及时向上级汇报、整改。

5、任何人不得随意配制各机房钥匙，无人时必须锁好机房门窗；供水系统值班人员负责检查锁好各水箱盖，无关人员不得借用钥匙，除供水值班人员外，必须经值班主任批准才能打开水池盖。

6、需要进行动火作业时，要先办妥动火证后，方能进行施工，施工前要尽可能排除易燃物品及配备灭火筒。施工后应认真检查，确保没有火种后方能离开。

9、任何人不能随意挪动消防器材，发现消防设施损坏或泄漏应及时通知消防中心。

10、任何人发现火警应及时报告，尽力配合消防队员一起扑灭火灾。一旦大厦发生火灾，工程部的首要任务是保证消防设施设备的正常运转，并组织重要设备的保护、疏散工作。

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