通化市住房公积金个人住房贷款管理办法实施细则

关于印发《通化市住房公积金个人贷款管理办法实施细则》的通知

住房公积金缴存单位、缴存人：

《通化市住房公积金个人贷款管理办法实施细则》经征求管委会委员意见，管委会主任办公会研究通过，现予以下发，请遵照执行。（该办法在通化市住房公积金网站、手机APP、微信公众号等相关媒体上公布）

通化市住房公积金管理委员会

２０１９年３月２６日

通化市住房公积金个人住房贷款

管理办法实施细则

第一章 总 则

第一条为规范住房公积金个人住房贷款（以下简称“住房公积金贷款”）业务管理，防范住房公积金贷款风险，根据《住房公积金管理条例》、《通化市住房公积金贷款管理办法》等有关规定，制定本实施细则。

第二条 本实施细则适用于通化市住房公积金管理中心（以下简称“中心”）住房公积金贷款的申请、审批、发放、回收、担保、贷后等管理工作。

第三条住房公积金贷款原则上用于购买在本市行政区域国有土地上修建的，并能取得不动产权证的自住住房，所购住房土地用途应为住宅用地。

住房公积金贷款所购住房类型分为：

（一）期房：房地产开发企业已取得商品房预售许可证且与中心建立项目合作关系的住房。

（二）现房：房地产开发企业已完成商品房现售备案且与中心建立项目合作关系的住房。

（三）二手房：是指以前已经进行过交易、当下的交易是第二次以及第二次以上的交易、已经取得不动产权证的住房。

（四）建造住房：经有关部门批准，建造房屋竣工并取得不动产权证后的住房。

（五）翻建或大修住房的，经有关部门批准，完成房屋翻建或大修工程后并取得不动产权证的住房。

第二章 贷款对象和条件

第四条在本市行政区域内正常缴存住房公积金的职工（含个人自愿缴存者），可向中心申请住房公积金贷款。

在管辖区外的中心（以下简称“异地中心”）正常缴存住房公积金的职工，可向中心申请住房公积金贷款。

第五条申请住房公积金贷款时，借款申请人应同时具备以下条件：

（一）具有完全民事行为能力的自然人，年龄在 18 周岁（含） 至法定退休年龄期间，即男性未满 60 周岁、女性未满 55 周岁。

党政机关、人民团体中的正、副县处级及相应职务层次的女干部，事业单位中担任党务、行政管理工作的相当于正、副处级的女干部和具有高级职称（含正、副高级）的女性专业技术人员未满60周岁，上述女干部和具有高级职称的女性专业技术人员以所在单位出具的证明材料为依据。

（二）具有有效身份证件，包括居民身份证和户籍证明、港澳居民来往内地通行证、台湾居民来往大陆通行证、外国人永久居留身份证等。

（三）按下列要求缴存住房公积金：

1、职工已连续缴存住房公积金6个月（含）以上，且个人住房公积金账户状态应为正常。个人自愿缴存者连续缴存住房公积金12个月（含）以上，且个人住房公积金账户状态应为正常。异地中心职工连续缴存住房公积金12个月（含）以上，且距借款月欠缴公积金不超过1个月（含）以上，且个人住房公积金账户状态为正常。

2、职工住房公积金贷款申请当月与最近缴至月份的间隔不超过6个月；

3、职工住房公积金缴存累计欠缴超过24个月，需住房公积金贷款申请当月与最近缴至月份连续缴存超过6个月（含）以上；

4、异地中心转入行政区域内的职工，须连续正常缴存住房公积金6个月（含）以上。

（四）在本市行政区域内及异地中心无住房公积金贷款余额（含异地中心的商转公贷款或公转商贴息贷款等其他形式住房公积金贷款余额）。

（五）具有经房管部门确认的，购买凭证签订时间在两年内的购房合同或协议或不动产权证书，且为买受人。

（六）首付款金额不低于规定要求，且首付款金额加上贷款金额应等于住房价值。

（七）有较稳定经济收入，具备相应的贷款偿还能力，个人信用良好。

（八）能够提供中心认可的担保方式。

（九）个人自愿缴存者申请时需追加一名本市行政事业单位在职职工为其提供还款责任担保。

（十）中心规定的其他条件。

第六条 借款申请人在首次住房公积金贷款结清后，可再次申请住房公积金贷款，但住房公积金贷款累计次数不得超过两次。

第七条住房公积金贷款支持缴存职工家庭购买首套自住住房或第二套改善居住条件的自住住房，不支持购买第三套及以上住房。

借款申请人（含共同申请人，下同）的住房套数，以本市行政区域内房管部门房屋登记信息系统记录的住房套数、中国人民银行个人信用信息基础数据库（以下简称“个人征信系统”）住房贷款记录等为依据。

如借款申请人有未成年子女的，应查询其房屋登记信息系统记录的住房套数。

第八条住房公积金贷款住房套数的认定标准。

（一）属于下列情形的，认定为购买首套住房，执行首套房住房公积金贷款政策：

无住房且无未结清的住房贷款。

（二）属于下列情形之一的，认定为购买第二套住房，执行第二套房住房公积金贷款政策：

1、有一套住房但无未结清的住房贷款；

2、无住房但有一笔未结清的住房贷款；

3、有一套住房，有一笔未结清的住房贷款，且为同一套住房（须提供借款合同及房屋权属资料等佐证资料）。

（三）属于下列情形之一的，认定为购买第三套及以上住房，不予贷款：

1、有两套及以上住房；

2、有两笔及以上未结清的住房贷款；

3、有一套住房，有一笔未结清的住房贷款，且非同一套住房。

第九条符合下列情况的，经中心经办部门认定后，可不纳入住房套数计算：

（一）选择货币补偿的棚改项目被拆迁的住房，提供被拆迁房屋补偿安置合同和补偿安置合同备案表等；

（二）集体土地上修建的住房，提供农村房屋的产权权属证书和当地房管部门出具的房屋信息摘要等。

第十条借款申请人对房屋登记信息记录有异议的，可到当地房管部门进行验证或修改房屋登记信息。

第十一条借款申请人对未结清的住房贷款记录有异议的，可提供商业银行出具的贷款结清证明作为佐证。

第十二条申请住房公积金贷款时，借款申请人存在以下情形之一的，不予贷款：

（一）个人征信系统、住房公积金贷款信息系统等存在以下不良信用记录之一的：

1、存在其他贷款承担担保责任的；

2、最近24个月内信用卡或贷款出现连续逾期超过3期或累计逾期超过6期的；

3、存在呆账、核销、止付、被强制执行等的。

（二）被纳入失信被执行人名单的。

（三）存在提供虚假资料、虚假承诺等情形的。

（四）被纳入住房公积金失信行为登记的。

（五）存在其他可能影响住房公积金贷款安全情形的。

第十三条申请住房公积金贷款时，所购二手房存在以下情形之一的，不予贷款：

（一）买受人与售房人之间存在夫妻、父母、子女关系的；

（二）楼龄超过30年，被有关部门鉴定为危房，被有关部门认定为已改变产权用途，或存在其他不宜处置情形的。

第三章 贷款额度、期限和利率

第十四条每笔住房公积金贷款的可贷额度由中心按照本市住房公积金贷款最高额度、贷款额度计算公式、首付款比例、还贷能力系数、信用状况等规定，综合借款申请人实际情况后，取最低值确定。

第十五条本市住房公积金贷款最高额度为：符合贷款条件的单笔最高贷款额度为100万元，职工最高贷款额度为每人30万元。个人自愿缴存者最高贷款额度为每人20万元。

第十六条借款申请人公积金缴存余额关联对应最高贷款额度，具体为：

（一）缴存余额为2,000以下，最高贷款额度为2万元；

（二）缴存余额为2,000—3,999元，最高贷款额度为5万元；

（三）缴存余额为4,000—7,999元，最高贷款额度为10万元；

（四）缴存余额为8,000—15,999元，最高贷款额度为15万元；

（五）缴存余额为16,000—31,999元，最高贷款额度为20万元；

（六）缴存余额为32,000—63,999元，最高贷款额度为25万元；

（七）缴存余额为64,000元以上，最高贷款额度为30万元。

在贷款前提取本人住房公积金支付购房首付款的，以提取后账户中的住房公积金余额计算最高贷款额度。

第十七条首付款比例是指首付款金额占所购住房价值的比例。

（一）执行首套房住房公积金贷款政策的，90平方米以下（含90平方米）首付款比例不低于20%；90平方米至144平方米以下首付款比例不低于30%；144平方米（含144平方米）以上首付比例不低于40%。所购房屋为顶层或面积小于50平方米首付款比例不低于30%；

（二）执行第二套房住房公积金贷款政策的，90平方米以下（含90平方米）首付款比例不低于30%；90平方米至144平方米以下首付款比例不低于40%；144平方米（含144平方米）以上首付比例不低于50%。所购房屋为顶层或面积小于50平方米首付款比例不低于40%；

（三）所购二手房房屋使用年限10年（含10年）以下的首付比例不低于30%。房屋使用年限10年以上的首付比例不低于40%。

综合借款申请人实际情况后，取首付比例最高比例确定。

（四）所购住房价值的认定。

1、所购住房是期房、现房的，应以房管部门确认的住房交易价格作为住房价值；若为成品住宅，可按全装修住宅总价款确定住房价值。若为征收安置房扩大面积的住宅，增加面积部分货币购买的，以增加面积部分总价款确定住房价值。

2、所购住房是二手房、建造房、翻建房、大修房的，原则上以借贷双方认定的交纳契税时税务部门委托评估确定的房屋价值及房管部门确认的住房交易价格的最低值确定住房价值，房屋装修不予计算在住房价值内。若所购房屋价值高于住房公积金系统内同地段同品质房屋平均价值的20%以上视为明显偏离市场价值，借贷双方对房屋价格无法达成一致意见，可由房地产评估机构评估价格为准。

房地产评估机构应是具有房地产估价机构备案证书，并经中心认可的专业机构。借款申请人可在中心认可的专业机构中，自行选择评估机构。

3、所购住房明确不动产权利占有份额的，按登记的产权比例份额计算借款人占有房屋价值。所购住房未明确不动产权利占有份额的，按登记的产权平均比例计算借款人占有房屋价值。

第十八条借款申请人偿还住房贷款月还款额不得高于月收入的45%。即月还款额÷月收入≥0.45

（一）住房贷款月还款额是指申请的当笔住房公积金贷款月还款额。

（二）月收入是指以申请住房公积金贷款时，借款人的住房公积金缴存基数，不认定借款人提供的其他收入证明。

第十九条申请住房公积金贷款时，借款申请人近五年内存在下列逾期情形之一的，最低首付款比例相应提高10%：

（一）贷款连续逾期超过3期但未超过6期的，或累计逾期超过6期但未超过12期的；

（二）信用卡连续逾期超过6期的，或累计逾期超过12期的。

第二十条借款申请人的信用状况以个人征信系统、住房公积金业务系统等查询结果为依据，同时结合具体逾期时间、逾期金额等因素综合评估，不依据商业银行开具的非恶意逾期证明等。

如因信用卡年费、挂失手续费等产生的逾期记录，应提供商业银行开具的说明或流水明细，经认定后可不纳入逾期期数计算。

第二十一条贷款期限应以整年计算，最短为1年，最长为30年，且贷款到期日不超过借款申请人法定退休时间。

符合贷款条件的两人及以上借款申请人，可按期限较长的一方确定贷款期限。

申请二手房贷款的，贷款期限加所购住房房龄不超过30年。所购住房房龄以当地房管部门出具的房屋信息，经中心确认的使用年代为依据。

第二十二条住房公积金贷款利率按中国人民银行公布的法定利率执行。

（一）执行首套房住房公积金贷款政策的，贷款利率为同期法定住房公积金贷款利率；

（二）执行第二套房住房公积金贷款政策的，贷款利率为同期首套房住房公积金贷款利率的1.1倍。

第二十三条在贷款还款期内如遇法定利率调整，按中国人民银行有关规定办理。

（一）贷款期限为1年的，不分段计息；

（二）贷款期限在1年以上的，于次年1月1日起按相应利率档次执行新的利率规定。

第二十四条报经管委会批准，中心可与商业银行合作开展贴息贷款、组合贷款。

贴息贷款指的是与中心合作的金融业务委托商业银行（以下简称“受委托银行”）按照中心审批的个人住房公积金贷款额度，先行向公积金贷款借款人发放商业性个人住房贷款作为可置换贷款，由中心按月给予利差补贴，待中心需将业务转回时，再将银行商业性个人住房贷款置换转回的公积金贷款业务。

组合贷款指的是当借款申请人申请住房公积金贷款的额度不能全部满足贷款需求时，可同时向受委托银行申请商业性个人住房贷款。

组合贷款中商业性个人住房贷款与住房公积金贷款由贷款银行与中心分别审批，其中贷款期限、还款方式应保持一致。组合贷款按资金来源分别执行相应的法定利率。组合贷款的担保应采取同一种担保方式，设定同一抵押物。

第二十五条房屋抵押登记费、房屋产权档案查询费、房屋抵押价值评估费等用来向贷款审批和发放提供所需信息而发生的费用，由中心承担，按照财政部《住房公积金财务管理办法》的规定列支。

第四章 贷款担保

第二十六条申请个人住房公积金贷款必须提供担保。原则上应当提供以所购买、建造、翻建、大修自住住房作为抵押的担保，并且必须将住房价值全额用于贷款抵押。公积金贷款可以采取抵押、保证、质押等担保方式。中心可根据借款人情况确定贷款担保的具体方式。

（一）以住房抵押担保的，应当签订书面抵押合同，并按规定办理抵押登记手续；

（二）以凭证式国债、银行定期存单质押担保的，应当签订书面质押合同并到出质单位办理登记手续；

（三）以保证人担保的，应当由中心认可，具有代为清偿债务能力的法人或自然人作为第三方保证人提供连带责 任担保；

（四）中心认可的其他担保方式。

借款人到期不能偿还贷款本息的，中心有权依法处置其抵押物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。

第二十七条 借款人应将所购住房作为抵押物进行担保，抵押人和抵押权人应签订书面抵押合同，并按规定办理抵押登记手续。同时应将住房价值全额用于抵押，借款金额不超过抵押物价值的80%。

在抵押期内，借款人应妥善保管好抵押物，不得擅自处置，并随时接受抵押权人的监督检查。

第五章 贷款程序

第二十八条贷款申请资料。

借款申请人应提供下列申请资料：

1、身份证件：居民身份证和户籍证件、港澳居民来往内地通行证、台湾居民来往大陆通行证、外国人永久居留身份证等。

2、婚姻状况证件：结婚证、离婚证、法院判决离婚的生效文书等。

3、购房证明：

（1）购买期房、现房的，提供经房管部门确认的购房合同或协议，附件或补充协议。不低于规定比例的首付款税务发票或购房凭证。

（2）购买二手房的，提供经房管部门变更后的不动产权证书，契税完税证，房地产交易申报审核表。

（3）建造、翻建或大修自有产权住房的，其土地性质为国有的，须提供《建设工程规划许可证》、《房屋所有权证》、《土地使用权证》、有资质单位出具的工程概预算或工程造价评估报告。

4、缴存公积金相关资料：

（1）本市缴存职工以中心登记的缴存基数为收入标准，并由中心进行核实。

（2）异地中心缴存职工，提供住建部统一格式的异地缴存证明及明细，并由中心进行核实。

5、若为组合贷款应按受委托银行要求提供收入相关资料。

6、中心要求提供的其他相关资料。

第二十九条住房公积金贷款办理流程：

（一）借款申请人申请住房公积金贷款时，应在中心贷款受理网点填写书面申请，按要求提交真实、完整、有效的申请资料，并配合贷款调查和审查。

（二）受理部门对贷款申请及申请资料进行受理、调查、初审，并提出初步审查意见。

（三）中心进行审查、审批，通过审批的，将审批结果通知受委托银行。

（四）受委托银行与借款申请人签署借款合同等贷款手续。

（五）受委托银行取回房管部门的抵押登记证明，登记信息后发放贷款，并通知借款人领取借款合同及相应凭证。

1、期房、现房住房公积金贷款资金应以借款人支付购房款的名义，划转到房地产开发企业确认的预售款监管银行专用账户。

2、二手房、建造房、翻建房及大修房住房公积金贷款资金应以借款人支付购房款的名义，划转到借款合同中约定的符合受委托银行要求的账户。

第三十条在住房公积金贷款办理流程中，中心发现借款申请人不符合贷款规定的，应退回并告知借款申请人原因。

第三十一条借款人提交的贷款要件齐全并积极配合、及时办理抵押和放款手续，中心应当自受理申请之日起7个工作日内作出准予借款或不准予借款的审批决定并通知申请人，若不准予借款应当明确告知原因以及需要补充、重新提交的材料；受委托银行应当自中心将借款材料移交之日起3个工作日内与借款人签订个人住房公积金借款合同；受委托银行应当抵押登记生效之日起5个工作日内发放贷款，若资金不足时，资金到位后5个工作日内发放贷款。

第六章 贷款偿还

第三十二条贷款期限为1年的住房公积金贷款，到期一次还本付息。

贷款期限在1年以上的住房公积金贷款，按月偿还贷款本息，借款人还款方法为等额本息还款法。贷款期限不超过一年（含一年）的，采用一次还本付息还款法。

第三十三条在还款期间，借款人应按约定的还款计划、还款方式偿还住房公积金贷款本息，在每期还款日前将当期应还款项足额存入委托扣款账户。

第三十四条在还款期间，借款人可向受委托银行申请提前偿还全部或部分住房公积金贷款。若部分提前还款，每年可提出一次申请，金额应为5000元的整数倍。

第七章 贷后管理

第三十五条在贷款结清前，借款人应按照借款合同约定及相关规定，继续缴存住房公积金，其住房公积金账户存储余额优先用于偿还住房公积金贷款。

第三十六条借款人住房公积金贷款逾期的，受委托银行、中心有权根据具体情况采取催收、诉讼、处置抵押物等追偿措施。

第三十七条借款人应接受受委托银行、中心对其还贷能力、抵押物等情况的核查，对已经或可能出现影响贷款偿还的因素，应及时告知受委托银行、中心，并配合采取相关债权保全措施。

第八章 法律责任

第三十八条借款人在结清贷款前出现还款逾期或违反借款合同约定停止履行缴存住房公积金义务等违约情形，中心有权依据借款合同约定追究其违约责任。

第三十九条借款人通过向中心提供虚假信息、文件或资料等方式违规获取住房公积金贷款的，中心有权提前终止借款合同，并进行住房公积金失信行为登记，自登记之日起5年内取消其住房公积金贷款资格并报有关部门实施联合惩戒。

第四十条受委托银行未按照住房公积金贷款政策和相关协议的约定办理住房公积金贷款业务的，应承担相应的法律责任。

第四十一条借款人、缴存单位、受委托银行、房地产开发企业及中介机构、中心等有关个人和单位在住房公积金贷款业务中涉嫌违法犯罪的，应依法移送司法机关处理。

第九章 附 则

第四十二条本实施细则自2019年4月10日起施行。

第四十三条原有关贷款的操作规定与本实施细则不一致的，按本实施细则执行。本实施细则未尽事宜，参照国家及省、市相关管理规定执行。

第四十五条本实施细则由通化市住房公积金管理中心负责解释。

来源：通化市住房公积金管理中心