作者：初明峰刘磊王瑞珂

高院：交全款并预告登记的不动产买受人可对抗管理人解除合同主张

裁判概述：

在不动产消费者已经支付全部价款且办理完毕房产预告登记的的情况下，其对案涉不动产理应享有优先权和破产保护效力，破产重整程序中管理人并不享有解除权，应继续履行合同并完成交付。

案情摘要：

1. 2015年10月29日，刘某涛、广信公司签订《停车位、储藏室使用权销售协议书》，约定刘某涛所购停车位位于2-50号，使用权的费用为75000元。刘某涛于协议签订当日付清全部款项，广信公司向刘某涛出具收款收据。

2. 2015年11月2日，刘某涛、广信公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定刘某涛购买涉案百度城二期1A-2901号房产，总购房款为1120947元。同日，广信公司向刘涛出具收款收据，金额为“1120947元”。2016年4月29日，刘涛就百度城二期1A-2901号房屋办理预购商品房预告登记。

3. 另查明，因广信公司、益合元公司、鑫安公司、开源公司之间存在一系列债权债务关系，故上述公司通过用广信公司所有的百度城一期C1513房屋抵顶给开源公司，后开源公司又将该房屋抵顶给刘某涛。因刘某涛欲更换大套房屋，经与广信公司协商同意，刘涛将C1513房屋作价65万元，同时另外支付545947元购房款和车位使用权款项，购买了案涉百度城二期1A-2901房屋，广信公司重新向刘涛开具了1120947元购房款收据。

4. 2016年6月29日，一审法院裁定广信公司破产重整。在广信公司进入破产程序后，刘涛向管理人申报权利，要求交付房屋。广信公司管理人经审查认为，因刘涛实际付款不足房款总额的50%，涉案房产收回。

5. 刘某涛诉至法院，要求其确认对上述房屋及车位享有优先权，并要求广信公司完成上述房屋及车位的交付，一审法院支持其诉请，二审予以维持。

争议焦点：

案涉《商品房买卖合同（预售）》以及《停车位、储藏室使用权销售协议书》是否应当继续履行？

法院认为：

……。广信公司就案涉商品房办理的预告登记具有破产保护的效力。所谓预告登记，是指为保全一项旨在取得、变更和消灭不动产物权的请求权，限制债务人重复处分该不动产而为的登记。在商品房预售买卖中，为了保障将来取得房屋所有权，买方可以依法办理预告登记，虽然预告登记的对象并非物权本身，而是将来房产物权变动的请求权，但通过预告登记，可以使预告登记保全的请求权具备对抗第三人的效力，因此预告登记具有物权化的效力，可以使买方对卖方处分房产的行为进行限制。对此，我国法律亦有明确规定。依据《中华人民共和国物权法》第二十条（现《民法典》第221条）以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第五条的规定，案涉《商品房买卖合同（预售）》签订之后，广信公司已就案涉房产办理了房屋预告登记，故依据上述法律规定，刘涛取得了对抗第三人的房屋预告登记效力，非经刘涛同意，广信公司处分案涉房屋的行为不发生物权变动的法律效力。另外，本案中刘涛已经依据《商品房买卖合同（预售）》和《停车位、储藏室使用权销售协议书》的约定支付了全部购房款和停车位使用权的款项，案涉房屋也办理了预告登记，故案涉合同不属于《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定的情形，广信公司管理人无权依据该法律规定解除案涉《商品房买卖合同（预售）》以及《停车位、储藏室使用权销售协议书》，且该两份合同亦不存在无效或被撤销的情形。因此，案涉债权未消灭，预告登记亦未失效，仍具有破产保护的效力。

综合以上分析，刘涛享有案涉房产预告登记的破产保护效力和案涉房产的优先权，故广信公司在进入破产重整程序后，应继续履行案涉《商品房买卖合同（预售）》以及《停车位、储藏室使用权销售协议书》，并交付案涉房屋和停车位。

案例索引：

（2020）鲁民终712号

实务分析：

《破产法》赋予管理人待履行合同解除权的立法目的是为了实现债务人财产价值的最大化，保护债权人的整体利益不受侵害。法律上，关于该项解除权并无明文限制规定。不仅如此，法律还明确规定了管理人应积极履职、扩大债务人偿债能力，《破产法》第130条甚至还明确应对破产管理人不适当履行忠实义务和勤勉尽责义务予以惩处。因此，实务中，管理人为了避免履职责任往往比较“谨慎”，存在“明知不可为而为之的滥诉情形”。但如果的确存在虽无法律明确规定但从法理角度看并不享有解除权情形的话，管理人应当论证后行使解除权诉讼。因此，梳理管理人解除权的限制情形则有很大意义。

本文援引判例则属于未履行完毕合同之管理人解除权限制的情形之一。从买受人角度讲，本案争议焦点的本质问题是买受人权益和破产中普通债权人权益位阶的问题。根据《执行异议与复议规定》第30条规定，买受人完成预告登记的情况下，其权益可以对抗开发商其他债权人的执行，同理被执行人破产的，该对抗效力继续存在。推荐本判例，供大家参考。