让所有人看懂小区物业管理那些事儿（让所有人看懂小区物业管理那些事儿吧）

一、物业管理的身世介绍

虽然中国大陆的物业管理自1981年才从深圳经济特区开始起步，由点带面逐步覆盖全国，发展了41年的时间，但是追溯物业管理的发展历史，从19世纪60年代的英国起源，至今在全球发展已有160年时间。

物业管理不是中国独有的，更不是中国发明创造的，不以个人意志为转移，物业管理是工业大革命，城镇化发展的必然产物，覆盖了全球发达国家和发展中国家。

中国在80年代改革开放，市场经济取代计划经济，其中涉及房改政策出台，商品房市场兴起，开始全面取代过去计划经济时代的单位（集体企业）福利房，集资房。自己出资购买房屋取代单位分配房屋。房屋的私人产权取代房屋单位（集体）产权，私有制财产得到法律的保护。

80年代以前，在城镇里工作的人所居住的房子都不是自己的，是单位（集体企业）提供的，自己只有非常有限的使用权，没有任何所有权；既不能对外出租，更不能对外出售，只有所在单位（集体企业）才是房子真正的主人，拥有100%的所有权，平时关于房屋的修缮，公共卫生，公共水电等管理全部由所在单位（集体企业）后勤管理部门（类似于现代的物业管理部门）安排专人负责，不用居住的职工为单位（集体企业）的房子承担上述费用，居住的个人只需承担自己所用的电费、水费即可。

80年代以后，当自己花钱购买了单位（集体企业）的房子或商品房，自己就是房子的主人，对于房子就有100%的使用权和所有权，就有属于自己名下的房产证（不动产权证），自己可以对房子进行出租，出售或赠与，拥有100%的受益权利，权利与义务对等，在享受法律保障的应有权利同时，也必须承担相应的法定义务，这个义务就包括小区物业管理与服务所产生的费用（物业费、车辆停泊服务费及其他合法备案收取的费用），按照房产证（不动产权证）登记的面积全额缴纳通过政府备案的相应标准物业费。房子的产权属于自己，只能由自己承担缴费义务，再与任何单位或组织都无关。自己的事，自己办。

二、商品房小区的特殊性

由于商品房小区是集中式居住构造，道路、管道、线路、电梯、消防、监控、停车场、水泵、绿化、通道等都是不可分割的共用性质，必须要有专业的团队来管理、维护和服务，否则小区设施设备出现故障或损坏，秩序混乱，环境脏乱差，停水停电……。业主们是根本就没有办法正常居住生活的，物业管理（企业）为保证小区业主们正常的居住生活条件而所产生的一切费用，必须要由小区每家每户业主根据房屋面积缴纳相应的物业费来分摊承担，才能保证小区的公共秩序井然，清洁卫生达标，绿化养护到位，设施设备运行正常，公共事务及时办理……，共同维护小区的整体（集体）利益。不客气的讲，那种违反法律规定和合同约定，只讲个人私利而无视公共（集体）利益，只享受权利而不履行义务的人是不配居住在商品房小区的。在小区公共（集体）利益面前，没有任何借口，没有任何例外。

三、前期物业管理阶段

新的商品房小区在竣工验收后可以对外正式销售前，必须引进前期物业管理企业，提供前期物业管理，这是根据中华人民共和国建设部令88号《商品房销售管理办法》第二章 销售条件 （七）物业管理方案已经落实；第十三条　商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。

商品房在正式对外销售前，房地产开发企业是唯一的大业主，买房的业主是后面陆陆续续办理的收房手续，一至三年内才取得房产证（不动产权证），成为严格意义上的业主。也就是说，房地产开发企业在卖房之前，是不存在由任何一个或一部分业主来决定前期物业管理（企业）的，只能是拥有小区商品房所有权的唯一大业主（房地产开发企业）按照法规要求来选聘或招标前期物业管理企业。前期物业管理的进驻，是商品房可以对外销售的法定条件之一，否则，业主是连房子都买不到的。

前期物业管理（企业）在进驻小区后，要按照中华人民共和国住房和城乡建设部制定的《物业承接查验办法》建房 [2010]165号， 落实各项查验工作，及时发现问题，便于房地产开发企业及时整改或完善，让小区房子和整体配套设施、绿化等符合顺利交房的条件，协助房地产开发企业和业主完成入伙交房事宜；同时对小区进行正常的公共秩序维护；清洁卫生打扫及绿化养护；设施设备运行维保或监督第三方维保；车辆出入及停放管理；业主新房装修手续办理和装修管理；装修建筑垃圾清运；公共事务办理等工作。

四、业主自治与自管

小区既不是物业管理企业的，也不是哪一部分业主的，而是属于全体业主的，国家法律支持小区业主自治及自管，详见国务院《物业管理条例》第二章 业主及业主大会 第六条至第二十条；《中华人民共和国民法典》第六章 第二百七十一条至第二百八十七，还有《业主大会和业主委员会指导规则》。在小区依照法定程序正式选举成立了业主委员会（群众性自治组织），由业主委员会召开业主大会，三分之二以上业主参与，经“双过半”（户数和专有面积过半）一致同意，跟前期物业管理企业续签合同或重新选聘新的物业管理企业签订合同，或者多数业主们一致决定小区自治自管，代表着前期物业管理阶段正式结束，小区进入后期物业管理阶段。每个小区的情况都不一样，有的小区三五年就成立了业主委员会，有的七八，十年成立业主委员会，有的小区十几年还没有成立业主委员会。

业主大会可以共同制定小区正式的《业主管理规约》，俗称小区的“宪法”对全体业主具有约束力，是小区自治与自管可操作性强的重要手段。

五、物业经营模式及利弊

中国大陆物业管理诞生开始，根据国情，制定了两种经营模式， 小区前期物业管理经营模式统一为包干制，简单来讲，就是物业管理企业自负盈亏，企业对于收入和支出拥有自主决定权权，在小区物业费总价不变的情况下，经营利润或亏损由企业自己享有或承担，对于小区公共收益部分，需要按照法规定期向小区全体公示，直至小区成立了业主委员会后，与业主委员会（或业主大会）协商，在扣除必要的管理费用后，将剩余公共收益资金移交给业主委员会专管账户，由业主委员会代全体业主保管，经业主大会授权决定其用途。包干制的主要弊端是费用收支缺乏透明度，业主的知情权得不到充分的支持，存在暗箱操作的情况。

在小区依法成立了业主委员会并重新签订物业管理合同时，甲乙双方可以协商采取包干制或是酬金制。

酬金制模式可以由业主委员会向全体业主收取物业费，停车费和小区其他公共收益，业主委员会根据广大业主一致需求（意见）与物业管理企业签订服务等级的合同，每月按时向物业管理企业支付匹配服务等级标准的打包费用（人员成本 税费 利润）；其他各项支出费用（保安、保洁、绿化、工程、客服类工具，耗材等物资；电梯、消防、监控、水泵、停车场等设施设备零配件采购；设施设备保养、维修、检测；公共照明；小区公共水电、物业办公水电；物业办公设施设备，用品……。）全部由业主委员会具体负责。费用结余或不足，由全体业主享有或承担。物业管理企业只需要按照合同条款的约定提供质价相符的管理与服务工作即可，不用担心和面对物业费催缴难，拖欠或拒缴物业费的头疼事，其他种种矛盾或纠纷，这些事儿全部由业主委员会去直面解决，可以大大减轻物业管理企业与业主之间的矛盾，物业人员可以一心一意的开展具体工作，不用浪费一部分人员和时间在催缴物业费的事情上面。

酬金制模式的好处是：由大多数业主一致决定需要什么样等级的小区管理和服务，并按照相应等级支付匹配的物业费，主动选择权归还给了全体业主；业主或业主委员会的监督权充分发挥；所有费用的收支情况可以面向全体业主透明，公开；充分保障全体业主对于费用和重大事项的知情权，参与权和决定权，基本消除了包干制物业管理企业费用不公开，不透明，暗箱操作的可能性。能大大提升广大业主的信任度和满意度。

酬金制模式的困难是：广大业主或业委会成员都不是律师，也不是物业管理专家，没有学习过相关的法律法规，也不懂物业管理，在小区自治与自管的过程中缺乏组织、协调、沟通、运营等综合能力和正确解决问题的系统方法，容易陷入难作为，不作为的状态。

六、辩证看待业主委员会

小区业主委员会，是业主大会的执行机构，不是小区的权力机构，不能擅自代替广大业主决定小区的重大事务（事项），必须通过业主大会授权才能合法履职，从正面意义来看，小区业主委员会是还权于民，业主自治与自管的重要体现，这既是法律支持的，也是顺应广大业主迫切的心声。从社会实践来看，已经成立的小区业主委员会，绝大多数委员缺乏对法律法规的学习，缺乏对物业管理的了解，搞不清问题的责任主体，具体工作不知道怎么开展，面对错综复杂的情况束手无策，举步不前，收效甚微。被期望值过高的业主批评，怀疑，攻击，逐步陷入不作为的地步，名存实亡，瘫痪状态。更有甚者，抱有不良目的业主进入了业主委员会后，利用广大业主的无知，胡作为，乱作为，侵害广大业主的合法利益，违法犯罪的事实报道也不少，让小区陷入灾难性后果。业主委员会也是一把双刃剑。小区业主众多，人上一百，形形色色，互不相识，互不知根知底，很难科学，正确的选举出合适的业主委员会委员，不可控的风险较大。

虽然业主委员会现阶段还存在很多问题，但这是实现业主自治与自管的必经之路。在总结长期以来业主委员会在实践中的成败得失之后，政府层面通过党建引领方式，业主委员会成员半数必须是中共党员身份来把好源头关，防止业主委员会出现严重的错误甚至违法犯罪行为，确保相关方的正当，合法利益得到基本的保障。

七、业主的正确消费观

首先，物业管理与服务也是一种刚性比较强的社会商品，能看到小区秩序井然，干净整洁，环境优美，设施设备运行正常，报事报修处理及时……。都是商品质量的最好体现。

在城市里购买房子，对于大多数普通刚需家庭而言，无疑是最大最重要的资产，需要一代人，甚至两代人的积蓄，或者首付一部分费用，通过银行按揭，还贷十年，二十年。对于这么重要的家庭资产（财产）应该是极尽保护，呵护之能才对，小区的房子不是独立的存在，是整体不可分割的，物业管理的本质就是让小区物业（房子及其配套设施、环境等）保值和增值，让业主的重要资产利益最大化，保本保息。事实一再证明，没有物业管理的小区，会迅速进入脏乱差的状态，逐步走向破败，衰败，自己住不下去了，想出租或出售，价格远远低于市场行情，小区房子贬值了；有物业管理的小区肯定比没有物业管理的小区强；好的物业管理小区肯定比一般的物业管理小区强。物业管理对于小区房产而言，会带来明显的溢价。物业费对于一个家庭来讲，只是日常消费开支中的二十分之一，三十分之一，省点儿物业费的想法，不可理喻，是舍本求末，因小失大。房产贬值的价值远远大于物业费支出的总额。

物美价廉，质优价廉的事情根本就不存在，天上不会掉馅饼，世上没有免费的午餐，商品的质量越好，背后投入的成本费用就越高；买青菜萝卜的钱，肯定是吃不到鸡鸭鱼肉的。千万不要拿五毛的物业费跟一块的比，一块的跟三块的比，三块的跟五块的比……..。每个小区的具体情况都不一样，根本就不在同一个水平线，没有任何可比性。质价相符，一分钱一分货才是硬道理。离开了价格基础谈服务质量，就是耍流氓。

八、合法维权与理性看待

我们去超市购物，付完钱才能拿走商品；去饭店吃饭，结完账才能离开；去酒店住宿，要先付房费和押金才能入住；去肯德基和麦当劳点餐，要先付费后才能有餐食给你……。你会发现生活中的衣食住行等消费，都是必须及时付费或提前付费的，只有物业费的拖欠甚至拒缴成为每个小区司空见惯的现象。

三百六十行，各行各业都存在良莠不齐的情况，我们承认有些物业管理企业的工作不到位，不达标，甚至严重不作为或乱作为，收费与服务不对等，导致有些业主深恶痛绝，以拖欠甚至拒缴物业费的方式来表达不满情绪，但是拖欠或者拒缴物业费的行为不但是错误的，也是违法违约的。业主拖欠甚至拒缴物业费，不但侵害了物业管理企业的合法权益，影响物业管理与服务工作的正常开展；同时也侵害了其他正常缴费业主的合法权益，属于不当得利，严重损害了小区的公共（集体）利益，这是导致小区陷入恶性循环的主要根源。

业主如果发现小区物业管理企业违反了法律法规，违法经营，或者没有严格按照物业管理合同约定提供相应的管理与服务事项，在一段时间内存在严重瑕疵，那么业主可以通过照片或视频连续多日固定证据，向物业管理企业当面交涉，表达不满，提出整改意见，要求给个说法；也可以向当地房管局物业科、街道办事处、市长热线举报，投诉，通过政府部门调查，约谈，甚至行政处罚；也可以直接向当地人民法院起诉物业管理企业的违法或违约行为。法律只保护公民合法的维权行为，不支持公民的违法维权行为，业主如果拖欠或拒缴物业费就是违法违约行为，一旦被物业管理企业起诉到人民法院，几乎100%会败诉，不但要全额补缴物业费，还要承担违约金，严重的还有可能被纳入失信人黑名单，得不偿失。

如果业主有充分的事实证据，能证明物业管理企业的违法违约行为，也可以直接向人民法院起诉物业管理企业，法院会根据业主提交的证据来判决物业管理企业承担什么样的责任，维护业主的合法权益。事情必须分开处理，一码归一码，不能混为一谈。任何口头的说法，个人的好恶标准都是没有意义的，讲事实，摆证据才符合法治社会就事论事的基本要求。通过行政处罚，法院判决，市场淘汰等机制，让那些不良物业管理企业得到应有的处罚乃至强制退出市场。

物业管理行业（企业）都是有限责任，不是无限责任，小区很多问题或矛盾都与物业管理企业没有直接的关系，比如涉及到房屋质量方面的问题，这是房地产开发企业与购房人之间的合同关系；邻里之间的纠纷以及其他业主违法违规，需要政府执法部门处理的事情（蓄意违章装修搭建、毁坏绿地、破坏电梯、侵占公共区域、占用消防通道、噪音扰民，不文明养犬、高空抛物、电瓶车上楼……。）；凡是非法律规定和合同约定事情，都不在物业管理企业的责任范围。冤有头，债有主，我们支持业主通过正当方式沟通问题，合法途径解决问题，罔顾法律规定和合同约定的胡搅蛮缠，无理取闹就是愚不可及的行为了，最终也只会搬起石头砸自己的脚。

中国改革开放刚刚42年，城镇化建设、更新速度太快，很多人直接从田地里上岸，住进了城镇的商品房小区，没有经历城市文明规则的洗礼，头脑中还保留着与城市文明规则格格不入的思想顽疾，在小区制造了很多问题，加上小区本来就是一个微型社会，错综复杂的人和事交织在一起，涉及面广，矛盾凸显，实现安宁、和谐的环境，非一日之功，需要各方的共同努力。

作为小区里的物业管理企业或者是小区的业主，都应该积极捍卫自己的正当、合法的权利，同时也必须积极履行自己的法定义务。法治社会，学法、知法、守法、用法，是一个合格公民的基本素质，对身处不同位置的所有人来讲，都是统一且公平的。

目前中国大陆的物业管理行业发展刚刚41年时间，还处于社会的初级阶段，不可避免要面对各种复杂的状况，承担非责任范围的困难和压力，在砥砺中前行；既要承担起社会基层治理不可或缺的重要力量，也要努力实现小区业主物业（房产）的保值和增值。

任何 一个行业的健康有序发展，离不开法律，政府、媒体，企业，从业者，消费者等主体的共同参与和长期磨合，任重而道远。

我们相信，物业管理行业的发展会越来越好，未来可期！